מילון מושגים

ריכזנו עבורכם את כל המושגים שיעשו לכם קצת סדר

אחוז מימון – היחס בין גובה המשכנתא שניתנה בשעבוד הנכס ובין שווי הנכס.

איחוד זכאויות -מדובר במקרה של רכישת דירה משותפת למספר עולים חדשים שקיים בניהם קשר משפחתי (מוגבל ל-3) כשלכל אחד מהם תעודת זכאות וכך נוצר מצב שאיחוד הזכאויות מגדיל את הסכום שהזכאים יכולים לקבל יחד.

אינפלציה – תהליך של עלייה כללית ומתמשכת של רמת המחירים. (מצב הפוך מדפלציה).

 אישור עקרוני – נועד לאשר את הלווה באופן ראשוני לתקופת זמן מוגבלת העומדת בד"כ על 3 חודשים. אישור זה בודק את מצבכם הפיננסי, את מטרת ההלוואה ואת טיב הנכס. האישור אינו כרוך בתשלום ואינו מחייב את הלווה או את הבנק ועל מנת לקבל אישור תדרשו להציג תעודת זהות, דפי חשבון עו"ש בשלושת החודשים האחרונים, שלושה תלושי משכורת אחרונים, שווי הנכס, מיקום הנכס ואחוז המימון המבוקש.

אישור זכויות – אישור שמתקבל ממנהל מקרקעי ישראל / חברה משכנת ובו פירוט הזכויות הרשומות לגבי הנכס, פרטי זיהוי הנכס ושיעבודים/ עיקולים במידה ויש.

בוליט – אחת משיטות החזר המשכנתא. יעילה בעיקר בתור הלוואת גישור. בשיטה זו, מחזירים מדי חודש ריבית בלבד (והצמדה אם מדובר בהלוואה צמודת מדד) ובתום התקופה – משלמים את כל סכום הקרן בבת אחת (בצירוף ההצמדה אם מדובר בהלוואה צמודת מדד). הלוואה זו ניתנת בד"כ לתקופות קצרות (של עד שנתיים) ויש לצרף אישור על מקור סילוק הכסף. (להראות שיש עוד נכס שאותו מתכננים למכור / קרן השתלמות שצפויה להיפרע בתום התקופה וכו').

בטוחה/ביטחון – הנכס אשר משועבד לבנק כנגד המשכנתא. במידה ולא עומדים בתשלומי המשכנתא – הבנק יכול לממש את הנכס ולקבל את כספו חזרה.

ביטוח חיים – מגן על הלווים ועל הבנק במקרה של פטירת אחד הלווים. כך, חברת הביטוח תפרע לבנק את יתרת ההלוואה שטרם נפרעה עד אז. הבנק מחייב את הלווים בביטוח חיים.

ביטוח נכס – מגן על הלווים ועל הבנק במקרה של פגיעה ברכוש. (למשל רעידת אדמה/ שריפה). הבנק מחייב את הלווים בביטוח נכס.

בנייה עצמית – רכישת מגרש ובניית הבית באופן עצמאי. במקרה זה יש להציג לבנק גם תכניות והיתרי בנייה. כאשר מדובר בבנייה עצמית, לא ניתן לשחרר את כל כספי המשכנתא בבת אחת, אלא לפי שלבים על פי התקדמות הבנייה. שמאי מגיע לבדיקה ולאחר בחינת התכניות הוא מעריך כמה יהיה שווה הנכס בכל שלב ועל פי זה משחררים את הכספים בהתאם לאחוזי המימון שאושרו.

בנייה רוויה – בניינים משותפים, בעלי שתי קומות ומעלה, בהם ארבע יחידות דיור לפחות בכל הבניין ויחידה אחת לפחות בכל קומה.

גוש/ חלקה/ תת חלקה – לאחר שמתבצעת פרצלציה כל נכס מקבל "תעודת זהות" מה שמאפשר לזהות אותו באופן חד חד ערכי.

גרייס / גרייס חלקי – דחיית תשלומים. עוזר לדוגמה במקרה בו נרכשה דירה מקבלן והיא תהיה מוכנה רק עוד שנתיים ובינתיים ממשיכים לשלם שכירות. כדי למנוע כפילות הוצאות (גם משכנתא וגם שכ"ד) ניתן לאשר דחיית כל התשלום (אם מדובר בגרייס מלא) או לשלם רק את הריבית בלי תשלום על חשבון הקרן (אם מדובר על גרייס חלקי). יש לקבל על כך מראש את אישור הבנק.

גרירת משכנתא – במידה ואתם מעוניינים למכור את הנכס הקיים ולרכוש נכס חדש, והתנאים במשכנתא הקיימת מעולים ואינכם רוצים לוותר עליהם – ניתן לגרור את המשכנתא הקיימת AS IS לנכס החדש. (גם לגרירת משכנתא יש לקבל אישור מהבנק). במידה ואתם מוכרים את הדירה הקיימת ועדיין לא מצאתם דירה שאליה תגררו את המשכנתא ובכל זאת, רוצים לשמור את התנאים – ניתן לגרור את המשכנתא לפיקדון / ערבות בנקאית עד שתמצאו דירה אחרת ותוכלו לגרור את המשכנתא אליה.

דפלציה – ירידה כללית ומתמשכת של רמת המחירים. (מצב הפוך מאינפלציה).

היוון  – חישוב הערך העתידי של הכסף.

היטל השבחה -כאשר יש השבחה של הנכס ,לדוגמא :כתוצאה מתוכנית בנין עיר או מהתרת שימוש חורג מהיעוד המקורי של הנכס וכו' כמפורט בחוק, הוועדה המקומית תגבה היטל מבעלי המקרקעין או חוכרים לדורות.

הלוואה משלימה – משכנתא שנותן הבנק למשכנתאות כתוספת להלוואת הזכאות של משרד השיכון. שתי המשכנתאות יחד יכולות להגיע עד אחוז המימון המקסימאלי שנקבע בחוק ולא מעבר.

הסבת ערבות – על פי חוק המכר – כאשר קונים דירה מקבלן מקבלים ערבויות לכסף. במידה ולוקחים משכנתא עבור הרכישה, הכסף שצריך להגן עליו הוא הכסף של הבנק ולכן מסבים את הערבות שהקונה קיבל, לבנק.

הסכם פיתוח – הסכם מול מינהל מקרקעי ישראל שמאפשר לבנות על הקרקע בהתאם למטרה ובהתאם לתנאים שהמינהל אישר. במידה והתקיימו התנאים – ניתן להתקשר עם המינהל בחוזה חכירה.

הסכם שיתוף – הסכם הנחתם בין כל בעלי הקרקע השותפים על אותה חלקת קרקע . לדוגמא כאשר רוכשים כמה שותפים יחד קרקע , כאשר מקבלים מספר יורשים דירה מבעלים שנפטר וכאשר בעל מקרקעין מוכר חלק מזכויות בקרקע לטובת אדם נוסף. ההסכם מפרט בין היתר את החזקה הייחודית בחלק מהמקרקעין לכל אחד מהבעלים.

הערת אזהרה – רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין לעשות עסקה. שתי מטרות לרישום הערת אזהרה:

  • להזהיר ולהודיע למי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת האזהרה כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה / להימנע מעשיית עסקה
  • למנוע מבעל המקרקעין לבצע שתי עסקאות סותרות.

הצמדה למדד – הצמדה למדד המחירים לצרכן אשר מתפרסם ב – 15 לכל חודש. המשמעות היא שאם המדד עולה – הקרן שנותרה עולה בשיעור בו עלה המדד וההפך.

ועדה בין משרדית – במקרים בהם נלקחה במשכנתא הלוואת זכאות של משרד השיכון והבינוי (לפחות בחלקה) והלווה מתקשה לעמוד בתשלומי המשכנתא, ניתן לפנות לוועדה זו והיא בוחנת אפשרות להקל על הלווה בפירעון המשכנתא. בוועדה זו יושב נציג מטעם הבנק, נציג משרד השיכון והבינוי והחשב הכללי.

זיכרון דברים – מעין הסכם מכר ראשוני שמסכם את המשא ומתן בנוגע לעסקה הנרקמת בין שני הצדדים ומטרתו הצהרת כוונות לחתימה על חוזה מכר. חשוב לציין שזיכרון דברים הינו חוזה משפטי ומחייב את החותמים עליו.

זכאות – הלוואה שמוענקת ע"י משרד השיכון והבינוי בהתאם לקריטריונים המוגדרים מראש על ידו כגון גיל, מצב כלכלי ושירות צבאי, לרוכשי דירה ראשונה.

חברה משכנת – חברה שמנהלת את רישום זכויות המקרקעין עד העברת הרישום של הנכס לטאבו.

חכירה – הסכם בו בעל הקניין מעניק זכויות לצד שני. החכירה היא מעין שכירות לטווח ארוך של מעל חמש שנים.

חכירה לדורות – חכירה לתקופה של 25 שנים ויותר.

חשבון מוגבל – חשבון יהפוך לכזה במידה ובמהלך שנה לא כובדו עשרה צ'קים או יותר. תקופת ההגבלה היא לשנה. הגבלה חמורה מתקיימת כאשר שני חשבונות בנק או יותר הוגבלו או על מי שהוגבל שוב שלוש שנים מיום סיום הגבלתו הקודמת.

טאבו/לשכת רישום מקרקעין – האגף לרישום והסדר מקרקעין. גוף אשר רושם את נכסי הנדל"ן בפנקסי המקרקעין ונותן לרישום תוקף חוקי.

יחס החזר – היחס בין ההחזר החודשי במשכנתא לבין ההכנסה החודשית. מההכנסה החודשית יש להוריד תשלומי הלוואות / מזונות והוצאות קבועות וניתן להוסיף קבלת מזונות / הכנסה משכירות וכו'.

לוח סילוקין – טבלה המציגה את שלבי ההחזר של המשכנתא. בסיום תקופת ההלוואה יוחזרו במלואן הן הקרן והן הריבית שהצטברה על ההלוואה לאורך תקופת החזרתה.

מדד המחירים לצרכן – אחוז השינוי החל בהוצאה הדרושה לקניית סל מוצרים ושירותים קבועים.

מדד תשומות הבנייה –  אחוז השינוי החל בהוצאה הדרושה לקניית סל של חומרים ושירותים קבועים שמרכיבים את הרכב הוצאות הבנייה של הקבלנים.

מחזור – פירעון המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא חדשה בעיקר כדי לשפר את התנאים או להתאים אותה לצרכים של היום.

מכתב החרגה – מסמך שבו הבנק למשכנתאות שהעמיד משכנתא ליזם כדי לרכוש את הקרקע ולבנות עליה, מבהיר,  כי הדירה המסוימת לא כפופה לשעבוד.

 מכתב כוונות – מסמך שהבנק מוציא ובו הוא מאשר שברגע שתשולם כל יתרת המשכנתא – יסכים להסיר את השעבוד. (למשל אם אתה מוכר את הדירה שלך ועדיין יש עליה משכנתא – הקונים לא יוכלו לקחת בעצמם משכנתא בלי מכתב כוונות מהבנק שלך).

 מנהל מקרקעי ישראל – הגוף המנהל את קרקעות המדינה. בניהולו נמצאים 93% משטח מדינת ישראל.

 מס רכישה – מס שיש לשלם כאשר רוכשים נכס. (אחוז מסוים ממחיר הנכס).

 משכנתא – שעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה.

נכס מניב – נכס אשר מייצר הכנסות.

 נסח טאבו – אישור שמתקבל מהטאבו ובו פירוט הזכויות הרשומות לגבי הנכס, פרטי זיהוי הנכס ושעבודים/ עיקולים במידה ויש.

ערבות חוק המכר – נועדה להגן על הרוכש ממצב בו שילם כספים לקבלן וזה לא משלים את הבנייה. על כן, קיים חוק שאומר שכדי שהרוכש יוכל להעביר לקבלן סכומי כסף העולים על 7% מהמחיר – על הקבלן להוציא בטוחה שתגן על כספו של הרוכש.

פיצוי מוסכם – על פי חוק החוזים, קיים בחוזה הרכישה סעיף פיצוי מוסכם (כ – 10% – 15% בד"כ). סכום זה ישולם לצד הנפגע ללא הוכחת נזק במקרה של הפרת חוזה/ הפרת סעיפים יסודיים בחוזה, שלא תוקנו תוך פרק זמן סביר שנקבע מראש.

פירוק שיתוף -מי שחתם על הסכם  שיתוף יכול בכל עת לדרוש פירוק שיתוף, גם אם רשום בהסכם שלא ניתן לבטל את ההסכם. מתבצע לרוב במקרה של גירושין או חובות שנקלע אליהם אחד השותפים.

פירעון מוקדם– סילוק מלא או חלקי של חוב המשכנתא לפני המועד שנקבע לכך. כך קטן סכום התשלום החודשי או את תקופת ההחזר, בחלק מהמסלולים ישנו קנס לפרעון המוקדם ולכן שקלו אם יש כדאיות.

פרי פסו – הכוונה לדרגה שווה בין שני בנקים. המשמעות היא שבמקרה של מימוש הנכס – שני הבנקים אשר רשומים כמשעבדים יקבלו את החלק שלהם. (קיימת אפשרות גם לרישום הבנק השני בדרגה שנייה ואז – במקרה של מימוש, קודם כל הבנק הראשון מקבל את כל החלק שלו ואם נשאר אז הבנק השני מקבל). נדרשת הסכמת הבנק בו יש משכנתא לקבלת פרי פסו.

פרצלציה – חלוקת המקרקעין לחלקות אשר ניתן לזהותן והן ניתנות לרישום בטאבו.

קבוצת רכישה – קבוצת רוכשים מחויבים למסגרת חוזית, המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע, באמצעות גורם מארגן שמקבל ממנה תשלום.

 קרן שווה – בלוח קרן שווה, מחזירים חלק קבוע על חשבון הקרן מדי חודש (לוקחים את סכום ההלוואה ומחלקים אותה על מספר החודשים שנותרו להחזירה) לזה מתווסף תשלום הריבית. מכיוון שמדי חודש הקרן הולכת ויורדת, אם לא לוקחים בחשבון שינויי מדד או ריבית, תשלום הריבית יורד מדי חודש מכיוון שהקרן הולכת ויורדת. (היתרון בלוח זה, שבסוף חיי ההלוואה – הסכום ששולם לבנק נמוך יותר מאשר בלוח שפיצר. בנוסף, במידה ומדובר בהלוואה קבועה לא צמודה – ההחזרים החודשיים הולכים ויורדים).

ריבית אפקטיבית– הריבית שמשלמים בפועל לבנק ,כלומר בתוספת לריבית מחשבים כל הוצאה כולל עמלות ושינויים צפויים.

ריבית נומינלית ריבית לפני שינויים צפויים כגון: הצמדה למדד או לשער חליפין.

שמאות – הערכת שווי הנכס. השמאי לוקח בחשבון גורמים רבים כמו מצב הנכס, מיקומו ומצב השוק.

 שפיצר – בלוח שפיצר התשלומים החודשיים שווים (במידה ולא לוקחים בחשבון מדד ושינויי ריבית) כאשר בתחילת חיי ההלוואה רכיב הקרן הוא נמוך ורכיב הריבית גבוה וזה הולך ומתהפך ככל שההלוואה מתקדמת עד שבסופה – כמעט ולא משלמים ריבית. (היתרון בלוח זה הוא שההחזרים החודשיים נמוכים ביחס ללוח קרן שווה).

שרשור חוזים – במידה ותאושר משכנתא והמוכרים עדיין אינם רשומים כבעלים בטאבו (למשל, עדיין תחת הערת אזהרה) ידרוש הבנק מהרוכשים את החוזים שקדמו לחוזה שלו עד לחוזה מול הבעלים הרשום.

התקשרו אלינו עכשיו לקבלת ייעוץ משכנתאות ופרטים על האפשרויות העומדות בפניכם.

 

היועצים שלנו כאן בשבילכם